前回、1棟目の物件を買ったことを説明しました。（アパート一棟買いました）
この物件は、築古の木造物件だったわけですが、不動産投資をするには、いろんな選択肢があります。
上図において、僕は赤いラインの「地方」「一棟」「木造」「中古」「住居」を選択しました。別にそれが正解、というわけではなく、いろんな選択肢、可能性の中からいろいろ絞っていった結果、今回僕は一棟めとしてこの赤線のラインで考えよう。ということになりました。将来的には大都市の区分のRCの新築の店舗を買うかもしれません。
立地と利回りの関係
すごくざっくり書くとこんなかんじです。首都圏/大都市圏と地方の区分けは、だいたい電車で1時間以内かそうでないか？です。
利回りは僕の感覚です。なので当然、これよりもいいのもあれば悪いのも有ります。
これだけ見れば、地方の中古がいい、ということになると思います。が、この利回りは、あくまで「満室入居した想定での表面利回り」。どんな高い利回りの物件でも、空室になってしまえば賃料は入らず、絵に書いた餅です。つまり、賃貸経営とは、「いかに空室を早く埋めて、理想の利回りに近づけるか」というゲームということになります。
利回りがいい物件とはつまり、訳ありである
同じ金額を投資するならリターンが大きいほうがいいのは当たり前ですが、では、高い利回りが見込める物件を買えばいいのでしょうか？
利回りは、（家賃収入）÷（購入価格）なので、利回りが高い物件というのは、同じ家賃収入なら、購入価格が安い物件ということです。
購入価格が安いのにはもちろん理由があります。地方なので賃貸の需要が少ない、とか、売りたいと思ってもなかなか売れない、とか、銀行の融資がつかない、とか、駅から遠いのに駐車場から遠い、とか。値段を安くしないと売れないから、利回りが高い物件はそれなりに訳があり、リスクが高いといえるでしょう。
じゃあ、なんで訳ありを買ったのか？
僕の場合は利回りが24％なので、相当な『訳あり』物件でした。でも買ったのは次のような理由です。
- 駅からは遠いけど、駐車場は戸数分確保できそう。古河市は車社会。
- 人の移動は少ないけど、一度入ると長い。
- 木造はRC造に比べたら強度は低いけど、修繕費も安い。
- 今回物件価格の98％をローンで調達できた。
- いまの入居から更に減ってもローンの返済は可能。
- 水回り、床下などもちゃんと管理されていて費用かからなそうだった。
と、いった理由で、大きな心配事項は回避できそうと思ったからです。もちろん、今回が初めての賃貸経営なので、心配事項がゼロになるわけではないですが、高収益な物件なので、いざ想定外の事態が起こっても、収益面でカバーできる余裕がある、と判断しました。
例えば、雨漏り。木造なら塞げば終わりですが、RC造の場合、毛細管現象で水が漏れてくるので水の通り道をみつけるだけで結構やっかいだそうです。最上階だけが漏るわけではなく、途中の階で突然雨漏りすることもあります。そういった修繕をするときに、物件の収益性が高ければ、損をあまり出さずに手当ができる可能性も高い、と思っています。
とはいえ、全く何も手が掛からないラクチンな物件というわけではないです。その辺はまたこんど書こうと思います。
