どうも、最近の仕事はビッグデータなRick08です。統計の手法を勉強しようと思って、不動産の取引事例のデータを回帰分析してみました。何しろ9万6千件の取引データが無料で公開されているので、データ分析の題材としてはもってこいです。図は東京都都心5区のワンルームマンションについて、築年数と平米単価の関係を散布図にしたものです。
92年-95年築の取引がすごく少ないですね。バブル期だけに建設も少なかったのでしょうか。多項式近似曲線(4次)が黒い線です。これを見ると、ある特徴がわかります。
建築5年〜10年ぐらいの間は値下がり率が5年で5％程度の美味しい期間。その後、平米単価は急降下します。そして、築20年以上になると、平米単価が40万円程度で安定します。
じゃあ、どんな物件を買えばいいのでしょうか。
当然、値下がりしにくいところがいいわけですが、緑の安定期のところのワンルームというと、実際には3点ユニットなのは当たり前。バランス釜タイプだったりします。また、木造物件や旧耐震(81年以前)のものはやはり手が出しにくいですね。そうすると、「美味しい5年」を含むあたりがいいのではないかと思うわけです。
仮に、初めてボーナスをもらった社会人2年目や3年目の人が手元資金100万でやるならこんな感じの物件です。
自己資金は物件価格の1割。さらに諸手数料が9％ぐらいかかります。逆算すると100万あれば525万ぐらいの物件が買えます。それで賃料がどのぐらいとれるのか、ですが、それが「実質利回り」です。年間賃料から必要経費を引いたものを物件価格で割ったものです。
この辺りのサイトを見ると実質利回りは7-9.5％ぐらいのようです。仮に真ん中の8.3％として、空室リスク分として10％を割引きます。すると、年間の賃料収入は物件価格の7.5％とみればよさそうです。年間39万4千円。月々のローン返済額は2万6千円あまり。年間だと31万4千円です。
で、仮に10年後にこの物件を売るとします。先のグラフから、5年目から15年目だと、約10％落ちていますから、525万の物件の場合、472万で売れます。図解するとこんな感じ。
一方、ローン残高は10年間で271万まで減ります。
物件価格の値下がりよりも、住宅ローンの残債の減り方のほうが速いので、売却した時にプラスにしやすい状態になります。
全期間の収益はこんなかんじになります。
10年間で151万円の利益となります。複利計算だとすると、年4.2％の定期預金に預けたのと同じリターンです。新生銀行の5年もの定期で0.45％なのでそれと比べると随分有利な運用です。実際には、将来得られる金額を現在価値に割り戻すなど、もうちょっと精巧なシミュレーションが要りますが、アベノミクスで2％ぐらいのインフレが起こるとすると、少なくともそれ以上の％で運用しないと、持ってる資産が減ってしまうことになります。
歳を取ると、いろんな運用とか投資とか考えるようになりますが、若いころにお金を持っているとつい使ってしまうので、初めてボーナスをもらったような2年目3年目の人にこそ、こういうことを考えてほしいなあと思います。
完全に不動産投資の話になってしまいましたが、不動産投資で不安なことのひとつ、「その賃料が取れるかどうか」だと思います。家賃は専有面積が広いほど高くなり、築年数が経つほど、駅から遠くなるほど安くなります。そうすると、一番シンプルな形は、こういう方程式が成り立つはずです。
ここで、K、A、B、Cは地域、物件タイプによって異なります。（25平方メートルのワンルームは豪華物件だが、25平方メートルの1LDKはめちゃコンパクト、など）
なので、これらそれぞれの数字を計算してみようかなと思っているのですが、賃料のデータは売買データほど取りやすい形で公開されてないので、さて、どうしようか、と思ってる感じです。
では。
※実際には都内の築浅ワンルームで500万円代のものを探すのはすごく困難なので、自己資金を増やして金額を上げるか、築年数を再検討するか、エリアを他県に移して考える必要があります。エリアが変わるとグラフも作り直す必要があります。
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