住宅ローンの選択肢は「変動金利」「固定金利」の両方の性質を持つものがあります。それが「当初X年固定金利」というもので、これはX年までは固定金利、それ移行は変動金利になる、というものです。もう10年以上も低金利のまま来ているので、結構メリットがありそうな商品です。
金利はこんな感じ。（三井住友銀行、2013年5月です）
変動金利と固定金利特約5年にほとんど差がありません！その後の優遇金利もほぼ同じに見えます。（マイナス1.6%とマイナス1.4%）
しかし、ここが割りと不親切な点で、「固定の5年後からの金利は変動金利+0.2%程度なのか。ほとんど一緒だな」と見えるわけですが、実は、そうではありません。
この、引下げとなる基準金利（店頭金利ともいう）は、商品によって異なるのです。いまだとこんな感じ。
変動金利型 年 2.475％
固定金利特約型5年 年 3.25%
と、基準金利は固定のほうが0.8%ほど高いのです。つまり、5年後、固定期間が終わったら、そこからの金利は変動金利プラン+1.0%(0.8%+0.2%)程度になる可能性が高いのです。（その時の変動金利、新発国債の状況によって変わります）図に書くとこんな感じ。
これで見ると、当初固定5年(青)や当初固定10年(緑)は、金利の上振れリスクをより受けやすいということがわかるかと思います。この辺りを考えて、どういうタイプを選ぶかを検討しなければなりません。
さらに、いま、国家は財政危機です。緊縮財政になる感じはありません。場合によっては、財政破綻に陥る場合もあります。もし、5年後に財政破綻した場合こんな感じになることが想定されます。
一番安全なのは、20年固定。変動金利と5年固定は大激震を喰らいます。特に5年固定のはやばいですね。10年ものも少なからず影響を受けますが、沈静化してればそこまでの被害になりません。
まとめると
- 5年以内に売り払う予定 ＞ 5年固定特約タイプ
- 日本の財政破綻はないと考える人 ＞ 変動金利
- 5年以上10年以内に財政破綻が！ ＞ 10年固定特約タイプ
- とにかく安心／安全で行きたい ＞ 20年固定
という感じでしょうか。ちなみに、この超低金利でローンを組んで、そのあとインフレで給料が上昇すると、実質的なローンの負担額が減ることになります。逆に、人口減でまたデフレになると、結局金利上がらなかったね、ということになります。インフレになると信じるかどうかも選ぶ時のポイントになりそうです。
